本報(bào)記者 | 邵鵬璐

    2022年9月29日至10月10日，5支公募REITs密集發(fā)布擬申請(qǐng)擴(kuò)募公告，擬以擴(kuò)募資金購(gòu)入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。此批5支公募REITs是自5月份國(guó)家發(fā)展改革委、滬深交易所發(fā)布公募REITs擴(kuò)募指引以來(lái)，第一批申請(qǐng)擴(kuò)募的產(chǎn)品�！翱梢灶A(yù)期的是，隨著初始基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的不斷攤銷和到期，未來(lái)各公募REITs均會(huì)展開(kāi)擴(kuò)募。該批國(guó)內(nèi)公募REITs擴(kuò)募是我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的重要里程碑，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs開(kāi)始走向成熟穩(wěn)健的持續(xù)運(yùn)營(yíng)階段。”遠(yuǎn)東資信研發(fā)部分析師田野表示。
    據(jù)了解，證券交易所和國(guó)家發(fā)展改革委先后發(fā)布業(yè)務(wù)指引和通知，對(duì)公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募發(fā)售等行為作出了指導(dǎo)。證券交易所的公募REITs擴(kuò)募業(yè)務(wù)指引遵循股票增發(fā)、基金募集和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)池更新的監(jiān)管思路，從基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目選擇、基金發(fā)售等方面對(duì)公募REITs的擴(kuò)募行為進(jìn)行了全面指引和監(jiān)管。國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步簡(jiǎn)化了公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目的條件和流程，規(guī)范了一些流程性和事務(wù)性的工作。
    田野表示，擴(kuò)募是公募REITs發(fā)展的標(biāo)志性里程碑事件之一。擴(kuò)募對(duì)于盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有重要意義，有利于進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，打通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全生命周期路徑，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，開(kāi)創(chuàng)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的投融資新模式。
    在田野看來(lái)，擴(kuò)募是凸顯公募REITs“股性”的重要舉措。對(duì)基金管理人而言，擴(kuò)募有利于將更多基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)，有利于REITs產(chǎn)品分散風(fēng)險(xiǎn)、增厚收益。正確的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和良好的投資決策可以讓REITs產(chǎn)品的價(jià)格更上一層樓。對(duì)投資者而言，基礎(chǔ)資產(chǎn)估值和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的差異應(yīng)當(dāng)被理性看待。投資者應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和所投基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的偏離程度和合理性，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)情緒、流通盤比例等其他因素對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的影響。公募REITs擴(kuò)募的重要原因即是收益權(quán)期限與產(chǎn)品期限的不匹配，投資者應(yīng)當(dāng)從更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角對(duì)待公募REITs的價(jià)值。
    田野認(rèn)為，擴(kuò)募也展示了公募REITs產(chǎn)品的“殼”屬性。未來(lái)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目被裝入已發(fā)行產(chǎn)品之中。而已發(fā)行產(chǎn)品對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪會(huì)加大后發(fā)產(chǎn)品的壓力。不希望缺席公募REITs市場(chǎng)的基金公司對(duì)盡快發(fā)行產(chǎn)品的需求會(huì)更加迫切。同時(shí)，已發(fā)行產(chǎn)品會(huì)逐漸由單一項(xiàng)目的通道型產(chǎn)品逐漸向綜合性平臺(tái)型資管類產(chǎn)品發(fā)展。產(chǎn)品和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的下一個(gè)著力點(diǎn)。